아직 추석 연휴에 빌려온 책들이 남아 있다.
너무 욕심부렸나? 덕분에 유튜브에 빠져사는 대신 부지린히 읽고 있다.
연체가 된다면 다음 예약도서를 빌릴 수 없기에....
kb자산운용에서 10년넘게 재직중인 저자는 부동산운용을 하고있는 배테랑이자 자신의 부동산을 공부하는 개인 임대사업자로,
연기금이나 보험사 등의 기관 투자자로부터 자금을 투자받아 부동산 펀드를 만들어 대형 오피스, 호텔 등의 부동산을 매입한다. 이를 운용하여 가치를 증대시켜 매도해 수익을 올리는 일을 하고 있다.
이러한 본업(?)을 살려 기본 개념, 각종 수익률 계산, 노하우, 금융기법들을 굵고 짧게 소개하고 있는데,
이와 반대로 초심자의 절절한 투자 마인드나 본인의 매매기록, 성공기와 같은 경험담은 잘 등장하지 않는다.
덕분에 DTI, IRR, LTV, DSCR, 영구채권과 같이 대충 알고 있었던 단어들을 한번씩 더 빠르게 배울 수 있었고,
책에 나오는 모든 상황과 가정을 수치화해서 바로바로 예시로 보여주기 때문에 이해하기 편했다.
너바나→너나위→민경남 님의 순서대로 읽는게 괜찮은 것 같다.
자산운용사의 경우 기관투자자로부터 자금을 모집할때 예상 현금흐름표를 토대로 예상 수익률을 분석하여 제시한다.
이 재무모델에는 대부분의 수익과 지출에 대한 가정이 작성되어 있어 그림파일 하나 없는 엑셀파일이어도 용량이 5메가가 넘고,
부동산을 취득한 후에도 매년 말에 연별 수입 및 지출을 분석한 경영 계획을 작성한다.
개인들은 이런 재무계획을 세우지 않는데, 예상치 못한 인생의 굴곡에 대비하게 위해 미리미리 수립을 해놓도록 하자.
1. 엑셀, 생활화하자.
1-1. 회사에서는 투자 검토를 위해 최소 엑셀세트 15~20개 정도를 만들고 분석해서 PPT를 만드는데, 최소한 이 정도는 해야 흔들림없이 확신을 가질 수 있다. (+숫자를 볼때 백만 원 단위로 보는 습관을 기르자)
1-2. 자신의 재무재표, 손익계산서를 작성해보기.
필자가 본인의 재무상태표를 업데이트 하는날에 '상사에게 많이 혼난 날'을 꼽은걸 보고 같이 웃었다.
(상사에게 많이 혼난 날, 부동산 계약 등 자산에 큰 변화가 있는날, 기본적으로 3개월 단위로 작성)
2. 아파트
2-1. 아파트를 구입하기에 적기는 언제인가?
장기적으로 우상향 곡선을 타기 때문에, 본인이 준비가 되었을 때가 바로 적기이다.
2-2. 인근 등기부 등본까지 모두 발급해보기를 추천. (단지의 대출현황을 분석)
대출이 적을수록 소유자들이 아파트를 급매로 놓을 가능성이 적으며 집값이 떨어질경우 팔지 않을 확률이 높음.
2-3. 필자는 관심있는 물건과 그 동호수의 위아래 10개 정도의 등기부 등본을 다 떼서 리스크 분석을 했었다.
소유자의 평균나이, LTV, 자가 거주여부를 통해 대출규제가 집값에 큰 영향을 끼치진 않는다고 결론을 내렸다.
(필자가 조사한 바로는 소유자 평균 54세, LTV 16%, 자가 거주율 43%였기 때문에 이와같은 결론을 내렸음.
은퇴를 앞둔 중장년층의 많은 이들이 대출을 끼고 사는것을 우려해 대출없이 산다고 분석했기 때문)
* 현 시점에서도 적용할 수 있는지는 각자의 관점이 상이할것으로 예상, 지역, 정권마다 상이.
2-4. 신도시와 뉴타운
서울의 경우 전국인구의 25%인데, 제일 작은 별내 신도시가 2만6천세대부터 동탄처럼 대규모 신규도시는 11만에 육박한다. 반면 뉴타운은 커봤자 2만임 (은평 1만6천, 왕십리 5천)
택지개발 대비 뉴타운사업은 속도도 늦고 추진이 안될 가능성도 높음을 염두하자.
신도시 규모를 정확히 알고 있어야 공급이 과잉인지, 부족인지를 판달할 수 있음.
2-5. 전윌세 전환율 계산 = 연 임대료/전세보증금
임차인으로써도 알고있어야함.
2-6. 매매가와 매도자의 대출금 차이가 적어서, 지불 예정인 계약금+중도금보다 적을 경우 특히 주의해야한다.
(매도자에게 대출 연체료가 있을경우, 당연하지만 계약금과 중도금을 더 낮춰야 할 것임)
2-7. 아파트의 거래량, 주식처럼 분석하기. (국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인 가능)
+ 평면구조, 맞바람, 발코니(서비스면적), 크기 등 확인
+감정평가사들이 평가한 공시 가격은 참고용으로 확인해놓는게 좋음 (상대비교와 재산세, 종부세를 대략적으로 계산할수있는데도 사용하기 때문)
2-8. 분양권 투자
사실 다른 투자에 비해 훨씬 쉽다. 부동산은 정보수집이 반 이상인데, 분양권의 경우 웬만하면 모집공고에 다 나와있기 때문.
전용면적에 따라 무주택 가점이나 청약 가입기간, 부양가족 가점이 낮더라도 당첨 가능성이 있는 전략을 짜볼 수 있음.
전매 제한, 예치금과 같은 조건들은 수시로 바뀔 수 있음 (법률이 아닌 규칙이기 때문)
분양권은 분양가의 10% 소액으로 투자할 수 있다는 장점이 있음. 또 재산세 납부도 안하고 주택 보유수로 계산되지 않는 있지만, 10%를 들여 투자했더라도 중도금 대출을 받은 이상 리스크는 대출 받은만큼 늘려서 생각해야됨.
3. 빌라
대지, 전용면적 단가가 주변빌라에 비해 저렴해야함.
소형 건설사 건축이기 때문에 물리적 하자 많을 가능성 농후함 (결로 곰팡이 누수 등 꼼꼼히 체크)
매각시 시간이 걸리기에 환금성이 떨어지기 때문에 아파트에 비해 투자가 어려움.
동 간격이 좁기 떄문에 일조량 적고 답답할 수 있음.
4, 상가
4-1. 부동산 투자의 난이도 :
아파트 < 다가구다세대 < 상사 < 창고및 물류센터 < 토지
직업 특성상 아파트보다 상가와 같은 수익형 부동산 채결 경혐이 훨씬 많은 저자는
주거시설도 얼마든지 수익형으로 만들수있다고 함.
상가가 어려운 이유는 공실 발생 가능성과
공실이 생기면 이자+수도 광열비를 비롯한 높은 관리비를 부담해야하기 때문임.
세금도 상가는 4.6%의 취득세를 고스란히 내야하고 매수자들의 평균 지식이 아파트 매수자보다 높기 때문에 높은 수익을 내기 어려움.
그래도 공부하면 다 된대 :D ㅎㅎㅎㅎㅎ허헣
4-2. 상가 임대차 계약시 주택과는 달리 신경써야할 부분이 있음.
연체시 연체료 부과 조항과 제소전화해(법원에 미리 명도에 대한 판결을 받아 나중 문제가 생기면 명도 기간을 단축하는것) 설정.
제소전화해 같은 경우 임차인과 반분으로 계약하지만, 돈이 들기에 명시만 해놓고 실제로 하지는 않음 .
4-3. 상가는 가시성이 매우 중요하기에, 간판의 위치 확인. 미영업중인 상가라도 설치위치와 비용부담방식 등을 상가 관리사무소에 문의.
4-4. 리모델링이나 증축 같은 환경개선 공사만이 밸류애드가 아님.
임대료를 주변시세에 맞게 현실화하거나 임차인을 변경하는 등의 계약변경도 모두 밸류애드 활동에 속함.
임장 많이 나갈 수 없다면 사진이라도 많이 찍어놓자.
5. 당신이 보유자라면 챙겨야할 3가지
주요세금 납부일정과
주택임대착보호법 : 묵시적 갱신 (반드시 변경 계약서 작성필요, 임대차법은 임차인을 위한것이기 때문)
그리고 물건 사진 틈틈이 찍어서 보유하기 (일조량 파악을 위해 미리 낮 사진 촬영 등)
물리적인 부동산 자체도중요하지만, 누가 그 공간을 이용하고 있었는지도 중요하다.
좋은 이미지와 스토리를 만들어 마케팅.
6. 중개사무소 및 법무사
아파트 : 최대 2곳 확인
아파트 외 : 2~3곳
너무 많은 곳과 일하다보면 비효율적이게 되고, 한명의 손님을 가지고 여러 사무소가 경쟁하면서 가격이 하락까지 하는 경우도 생기기 때문에 최대 2~3곳이 좋다.
+ 법무사 비용 비교를 위해 등기비용 견적서로 받기, 날인하는 법 등의 기본적인 내용도 꼼꼼하게 챙겨줌 .
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