부동산 경매의 기술_ 정민우,유근용

경매.

와, 벌써 단어부터 어렵다. 

 

앞서 다른 유명한 책들을 보다보니, 시세보다 싸게 매수할 수 있는 경매에 호기심이 생겼다. 

 

빨간 차압딱지, 가압류 등 무시무시한 단어들이 먼저 생각났지만,

어쩌면 선입견이란 커튼에 가려 오해하고 있을지도 몰라.

내가 몰랐던 세계를 들여다보는 일은 언제나 흥미진진하다.

 

 

시세보다 싸게 매수하는 가장 대표적인 방법

부동산을 시세보다 싸게 살 수있는 대표적인 방법으로는 청약과 더불어 경매가 있다.

청약은 넣는다고 아무나 당첨되진 않지만 경매는 누구나 신청해서 당첨(은)될 수있다. 

 

경매와 일반 매매와의 큰 차이점은 크게 두 가지라고 할 수 있겠다. 

1. 입찰가를 내가 정해서 매수할 수 있다는 점 

2. 점유자와 명도라는 변수

 

나의 예상을 깨고, 경매는 사실 '낙찰'이 가장 쉬운 과정이었다.
낙찰가만 높게 써내면 되기 때문이다. 

내가 원하는 수익률을 얻고 복잡한 법률 과정을 피하기 위해서 공부는 필수적이다. 

 

필자는 분명 경매(공매)가 쉽다고 했는데 
책을 읽을수록 이렇게 될 수있다고?;; 싶었다. 
장정 열 몇명을 대동한 강제집행, 유체동산, 허위 유치권,내용증명, 세대합가와 대위변제...... 아이구 복잡하다. 

 

관련 법령도 많다보니, 필자는 공부를 위한 끝없는 공부를 하지말고 요점을 파악해 먼저 움직여보라고 권한다.

내 생각도 비슷하다. 법 전공자도 아닌데, 파고들면 끝없이 어렵기만 할 분야다.

낙찰 욕심에 급급해 시세보다 비싸게 받거나, 싼 가격에 혹해 임장을 가보지도 않고사는 오류는 절대 금하자.

안하느니만 못한 거래다. 중요한 것은 얼마만큼의 수익을 내고 매도할수있는지다.

 

 

경매의 전체 절차

1. 경매 신청 (채권자의 신청, 강제경매/ 임의 경매)
2. 배당요구 종기 결정 및 공고 (낙찰자의 대금으로 배당을 진행할때, 배당요구가 반드시 필요한 채권자와 그렇지 않은 채권자를 구분하는것)
3. 매각준비 (감정평가, 현황조사, 매각물건 명세서 작성)
4. 매각기일 및 입찰방법 등의 지정, 공고
5. 입찰 (입찰보증금_현금으로 10%, 도장, 신분증 필요, 입찰자가 아무도 없다면 유찰되어 가격이 하락됨)
6. 매각허가 결정 및 확정 (하자 혹은 항고가 없다면 법원은 7일 후 매각결정)
7. 잔금 납부 및 소유권 이전 및 매각 (만약잔금을 납부하지 못했다면 입찰보증금은 돌려받을 수 없고, 불발된 계약은 재매각 준비를 함. 재매각시 입찰 보증금은 20%로 상향 조정됨.)
8. 배당 
(배당은 법원이 진행하는 최종절차이자 경매의 목적임. 채권자들에게 배당표에 따라 배당금을 지급하고 경매 종료.)

보통 이 과정은 6개월이상의 시간이 거리며, 이해 관계인이 많다면 1년이상 소요되기도한다.

 

 

만약 초보자라면,

경매에서 봐야할 것은 크게 3가지이다. 
1. 권리분석 (낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지 없는지를 보는것)
2. 특수물건
3. 명도 (인도명령, 강제집행, 소송)

 

권리분석이 경매에 미치는 영향은 5%정도로, 필요이상으로 크게 목멜 필요는 없다.

초보라면 복잡한 물건엔 손대지 말고, 상가는 쳐다보지도 말고, 호재에 휘둘리지 말고

잘 아는 동네에서부터 관심을 가지라 말하고 있다. (잘 모르는 지역은 입찰하지 않는다. 집이나 직장근처, 거리가 멀수록 리스크가 커진다. 퇴근 길에 들를 수 있을 정도면 더 좋다. )

 

권리분석

경매로 나오는 부동산은 저마다 다른 사연을 안고 새로운 주인을 기다리고 있다. 
사람에게 주민등록증이 있는 것처럼 부동산에는 등기부가 있는데, 등기부가 깨끗하지 않고 덕지덕지 권리들이 붙어있다면 매수할 사람은 아무도 없을것이다. 
낙찰자에게 권리의 소멸과 인수는 매우 중요하다. 이를 판단하는 기준이 바로 말소기준권리이다.

권리분석의 기본은 말소기준권리를 찾는 것이다. 아래 5가지를 찾으면 된다. 
(근저당, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 배당요구전세권)
인수되는 권리를 찾고, 임차인 여부를 확인한다.
소유자가 산다면 그걸로 끝이지만, 임차인이 있다면 대항력이 있는지 없는지 확인한다. 
까다로운 건 들의 경우 특수 물건으로 분류되어 경매 사이트에서 빨간 색 글씨로 바로바로 알아볼 수 있다.

그래도 헷갈린다면, 빠르게 내리는 결론 : 말소기준권리와 임차인의 전입신고일을 비교한다. 
전입신고일이 빠르면 : 일단 대항력이 있다
말소기준권리가 빠르면 : 대항력이 없다 

다 됐고, 초보자라면 모든 권리가 소멸된 건에만 입찰해도 된다. 인수 라고 적혀있으면 패스하자. (뒤의 점유자들과 마찰이 있는 사례를 보니 후덜덜하다)

 

 

입찰을 위해 필요한 확인 서류와 가격

감정평가서 (감정평가원 작성),

현황조사서 (법원 집행관이 직접 찾아가서 인터뷰하여 작성한 문서),

매각물건명세서 (가장 신뢰할 수있을만한 자료. 부동산의 표시, 확정일자 등이 있음. 이 서류가 잘못되어 인수해야할 권리가 생긴다면, 매각 불허가 신청을 통해 보증금 10%를 돌려받을 수 있음)

 

경매에서 다루는 네 가지 가격

입찰가, 시세 입찰가, 대출가능금액. 실투자금 (이중에서 입찰가 산정에 중요한 가격은 현재 시세)

원하는 수익률을 먼저 계산하고 시세를 파악하여 입찰가를 적을 수 있는 연습이 필요하다. 

가격과 같은 기본정보들은 법원경매정보 사이트에서 확인 할 수있으나
유료경매 사이트가 더 유용하다 (스피트옥션, 지지옥션, 굿옥션, 부동산 태인 등)
이 중 하나를 골라 사용하며 하루 15분씩 찾아보는 습관을 들인다.

 

만약 가슴이 뛰는 물건을 발견했다면 모의 입찰을 통해 낙찰자와 나의 가격을 비교해본다.
차이가 크다면 현실 감각이 떨어지거나 시세조사를 덜 한것이고, 몇 명이 입찰했는지, 1등과 2등의 가격은 얼마나 차이나는지도 확인하길.

 

입찰 시 

입찰하는 방법도 궁금했는데 생각보다 간단했다.

영화에서나 보던 것처럼 다들 한자리에 앉아서 푯말을 들고 가격을 부른다거나....그런건 아니고ㅋㅋㅋㅋ

법원에 직접가서 입찰표를 작성해 보증금을 넣고 신청하면 몇 시간뒤 1등에게 낙찰해주는 현실적이고(?) 간단한 방법이었다. 직장인이라면 시간을 내기 어려울테니 대리인을 위임하던가, 한번에 낙찰된다 라는 마음가짐으로 제대로 몰입하는것이 좋다. 

또한 입찰 시 신청서의 가격은 절대 수정해선 안된다. (수정테이프 쓰면 바로 아웃)
입찰보증금은 신청서와 같이 내야하며 현금 혹은 수표로 준비한다.
개별 매각 건의 사건번호, 지분 매각여부 등도 반드시 확인해야 엉뚱한 물건을 매입하는 실수를 하지 않는다. 

 

 

손품 발품

권리분석을 통해 걸러야할 물건을 골랐다면, 손품과 임장으로 살 말한 물건을 골라야한다. (KB리브온, 네이버, 부동산 디스코, 호갱 노노 밸류맵 등)
이때 저자는 임장은 제대로 한두번만 가는것을 추천한다. (경매라는 유한된 시간의 특수성을 고려)
부동산을 들러 경매로 나온 물건 근처의 평균가, 급매가, 전월세가를 확인하는것도 필요하고, 관리사무소에서 점유자가 미납한 관리비가 있는지도 알아보자. 

벨을 눌러 집안을 확인해볼 수 있으면 더 좋고 한다. 이 과정에서 점유자가 누구인지, 명도의 난이도와 체납 관리비, 누수 여부를 확인할 수 있다. (누수가 있다면.. 필자의 경우 깔끔하게 포기한다함.... 신천지로 오해하는거 아닌가여;;)

 

인도명령과 강제집행 

점유자가 명도요구에 응하지 않을때 쓸 수 있는 방법으로 유체동산까지 경험해본 저자의 어마어마(?)한 사례들이 많아서 여기에 담는것을 포기했다ㅋㅋㅋㅋ

 

쭉쭉 읽다보면 후반부에 공매에 대해서도 언급이 되는데,
우리가 아는 부동산(아파트, 빌라, 오피스텔 등 )외에도 자동차, 토지, 과수원, 주유소, 선박까지 살 수 있다는 걸 보고 공매는 마치 국가 주관하에 운영되는 도매 창고 같다는 생각이 들었다. 

어쩌다보니 요약과 감상이 뒤섞인 독서후기가 되었지만...경매에 대한 전체적인  흐름을 잡을 수 있는 책이었다. 

 

책 제목처럼 경매는 정말 왕초보가 접근하기 좋은 시장일까..? 글쎄ㅋㅋㅋㅋ 책 한 권 읽은걸로는 잘모르겠다. 

더군다나 요즘 같은 부동산 호황기에는 경매의 매력이 드러나기 힘들것이다. 코로나라 상가 공실은 잡을 수 있겠다만..  아무튼 어떤 투자든 간에, 리스크는 오롯이 내 책임이다. 쉬운건 없다

 

다양한 책을 읽어보는 것은 매우 즐겁다.
식견이 좀 넓어지는 기분이랄까, 흥미를 가질 수있는 좋은 기회였다.

 

어제 연휴부터 두시간 가까이 후기를 쓰는데 시간 가는 줄 몰랐다.

내용이 어려워 한 권의 책으로 모든 흐름을 파악하기 어려웠지만, 기회가 닿는대로 다른 책들도 읽어봐야겠다.