너나위를 읽다

드디어 너나위를 읽었다. 

 

전세를 이용한 시세차익 투자(갭투자)를 주변에 이미 실행한 사람도 있고, 갈수록 안드로메다로 가버리는 정부의 부동산 정책으로 요즘 특히 생각이 많아졌다.

 

그중 R언니로부터 부동산 책을 추천받았고 긴, 예약 대기 끝에 대여할 수 있었다.

저자 너나위 (너와 나와를 위하여)

 

투자를 시작할 당시 필자는 삼십대 중반, 자신의  맞사수가 권고사직을 당하는걸 보며 투자를 결심했다고 한다.

 

직장이 자신의 인생을 책임져 주지않는다는 것은 회사의 규모, 업종을 떠나 많은 월급쟁이들이 사무치게 느끼고 있을 사실이다.

 

나 역시 그 생각에 동의하고,  작가가 투자를 시작했던 나이보다 훨씬 어리고, 가진 자금도 적지만 

다가올 기회를 준비하며 꾸준히 공부해야겠다.

내 집마련에 할 말이 참 많지 않은가.

 

세상에는 정말 다양한 투자 방법들이 있다. 

자신에게 맞는 투자 방법을 찾아보고, 만약 그 방법이 부동산이라면 이 책을 읽어보길 추천한다.

 

이번 달에 주변 동네 아파트들의 시세를 찾아보고 감을 잡아보는 시간을 갖겠다!

 

아래부터는 책을 읽으면서 내가 보려고 정리한 내용과 감상.

 

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부동산을 볼 때 제일 중요한것, 입지와 위상

 

1순위 저평가

2순위 투자금

3순위 리스크

마지막으로 그중에서도 가장 좋은 입지의 아파트

 

여기서 리스크란 역전세 상황에서도 전세금을 반환해줄 능력(여유자금), 임차인이 안구해질 때 감당해야하는 리스크. (이때 마통이나 신용대출을 사용해야할수도 있기 때문에 투자시작부터 과도하게 사용하는 것은 지양. 최후의 현금흐름)

 

 

전세가는 물가와 같아서 장기적으로 보면 상승한다.

지금도 갭은 점점 커지고 있겠지

 

 

기본 베이스

 

지역선정 > 사전조사 > 현장조사 > 실전투자

 

수도권 / 지방

권역이 달라 움직임도 다름.

각각의 사이클이 다르기 때문에 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재함.

가능성을 두고 잠재적 투자가능지역을 살펴보기

(ex. 수도권은 지역이 넓어 서북 동북 동남 서남 등으로 쪼개서 확인)

 

전세가율 / 가격

전국 시구단위의 아파트 매매 전세가는 부동산지인 에서 확인 가능.

관심있는 지역과 권역별로 전세시세와 가율을 정리. 전세가율이 높고 가격이 낮으면 일단 저평가 대상.

네이버 부동산이나 조인스랜스부동산에서 구체적으로 물건 살펴보기

전세가율 85%이상 (초보라자면 가격이 비교적 낮은 매물, 3000~5000사이의 갭), 대단지 위주로 임장 선정.

 

투자금 규모 입주물량, 미분양

입주물량과 (통상적으로 적정물량은 인구수의 0.5%가량으로 계산) 미분양은 참고용으로 파악 > 역전세, 미분양 리스크 헤지용.

부동산지인 호갱노노 아파트실거래가 앱 활용 (미분양이 크게 감소했다면 당연히 공급부족이겠찌??)

국토교통부 사이트 통계누리나 부동산지인 확인

 

 

현재 사는 곳과 그 주변 두 세군데 정도 직접 가보고 가격에 대한 감을 잡기.

매 달 시구 단위로 부동산 시세 확인하고 전세가율이 높고 가격이 낮은 지역을 정해서

조인스랜드에서 위 조건에 부합하는 대단지 지역 정리

 

입주물량과 미분양현황을 확인해 임장지역 선정에 참고

 

임장지역 선정 후 묵묵하게 현장에 다니기. 아는 지역이 많아져야함.

다녀온 지역이래도 계속 모니터링 하기

 

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임장 전 손품 팔기

 

지역에 대한 인상 만들기.

첫째도 입지 둘째도 입지 셋째도 입지.

그리고 교통 일자리 환경 학군 지역분위기.

 

1. 일 자리

국세청의 국세통계 홈페이지 시군구별 근로소득 연말정산 신고현황, 원천징수지 기준자료로 해당지역의 일 자리와 평균소득을 대략적으로 확인할 수 있음...대박...상상도 못했음

분포산업도 마찬가지로 통계 살펴보면 됨.

전국지도에 숫자를 적어보는 것 도 한눈에 보기 좋은 방법임.

 

2. 교통

당연 역세권 (지방은 예외)

수도권이라면 강남 여의도 강북 도심 인접 가능여부 (지방은 또 관점이 다름)

 

3. 환경

백화점 대형마트 종합병원 산강 천 자연환경 (네이버 지도, 지적편집도 지적도 활용)

 

4. 학군

아파트실거래가 앱에서 특목고 진학률과 학업 성취도 평가 결과 모두 활용 명문학교 배정 아파트,초품아

 

5. 지역분위기

일단 연령대로 가늠해보기 (통계포털에서 확인 가능) 나무위키 위키 백과등에서 정보 얻는것도 가능. 내 생각인데 해당 지역 맘카페도 활용할수있으면 좋겠다.

 

임장 가기 전 그 지역내 모든 아파트 조사하기.

모든 단지와 평형의 가격을 파악하고 동선짜기.

 

이후 임장 (발품팔기)

 

먼저 지역을 제대로 눈에 담고 부동산 방문. (그 동네 주민보다 머가 있고 분위기가 어떤지 더 잘알 수 있는 정도)

진짜 투자를 목적으로 한다면 퇴근 후 저녁 내내 동네를 돌고 주말 낮에도 방문. 한 두번 가서 보고 오는게 아님.

 

그 뒤에 부동산 방문

초보자는 3~4시간 간격으로 여러 중개소 돌기.

미팅시간 2시간, 이후 1시간 복기

 

뭐 저층 탑층 길가동은 별로겠고, 수리가 잘 되어있거나 공실이라 바로 수리 가능한 경우, 보증금 저렴한 월세만기 앞둔 경우가 당연히 더 좋겠지. 

 

매수자 우위 시점

부동산 규제, 금리인상같이 매도자의 심리가 위축되는 시기 + 이사 잘 안하는 계절(장마철, 여름휴가, 연말 겨울철)

부동산이 얼어붙는 시기가 가격협상에 유리한 상황이 됨.

 

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다음에 읽어볼 책

 

나는 부동산과 맞벌이 한다.

쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설

ebs 자본주의

생각하라 그러면 부자가 되리라 읽기

돈의속성 (김승호)

부자 아빠, 가난한 아빠

부자의 언어