노후를 위해 집을 이용하라_백원기

추석에도 이렇게 블로그를 쓰는 이유는 긴 연휴를 위해 도서관에서 많은 책을 빌렸기 때문이다ㅋㅋㅋㅋ
독후감의 경우 바로 써놓지 않으면 내용을 금방 까먹어버린다. 특히 비슷한 종류의 책이 많을수록 그렇다.
(하지만 현실은 3권밖에 못읽었구요??)

부동산 관련된 책은 이번이 겨우 세번째인데, 저자의 스타일마다 투자 관점이나 성향이 조금씩 달라 읽을 때마다 재미있다.

이 책도 너바나 작가의 추천작으로 접하게 되었는데,
아파트뿐 아니라 빌라 상가, 오피스텔, 아파트 등 다양한 종류의 부동산을 매년 1~2채씩 적립해나가면서 얻은 경험과 매매기록을 잘 담아놓았다. 일반 매매 방식 뿐 아니라 경매를 통한 낙찰 경험들과 수도권 외의 지방 핵심도시에 투자한 경험도 만날 수 있었다. (가치가 있다면 대충 수단과 방법을 가리지 않았다는 뜻)

저자는 노후를 위한 대비책으로 부동산 임대를 통한 현금흐름을 만드는 법에 집중하고 있다.
중요한 것은 ‘대출받지 않고 낮은 금액으로 구매 후 갈아타지 말고 최대한 장기로 보유’이다.

소형 부동산을 전세끼고 매입하는 식으로 부동산을 투자하라.
단 대출을 받지 않고 내가 가진 자금 범위에서 전세를 낀 채 주택을 구입한 후 차츰 전제를 월세로 바꿔나가는것이 현금흐름을 만드는 현명한 전략이다 (투자자 입장에서 전세아닌 월세로 임대방식을 전환)

 

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이슈가 되지 않은 곳에 진주가 있다.
반드시 저위험 투자를 해야한다. 투자금이 적게 들고, 임대수요가 많은 지역의 물건이어야한다.

전업 투자자가 되지 말고 계속해서 직장생활을 하면서 1~2년 모은 월급으로 사들이세용(가능한 대출없이)

 

땅보다 부동산이 나은 이유, 상가임대의 위험성

투자처로서의 땅은 투자금이 많이 들고, 팔고 싶어도 잘 팔리지 않아서 원금 회수가 어려우며 보유기간동안 현금흐름이 발생하지 않는다는 단점이 있다.
저자는 개인적으로 지방의 땅보다 도심의 소형 주거용 부동산을 더 유리하게 보고 있다.

비슷한 맥락으로 상가투자에대한 위험성도 고지했다. 상가분양하는 업체들 조심! (월 얼마의 수익 보장 등)
공급이 넘쳐서 공실이 늘어나는 상황 경계 (지금과같은 코로나ㅠㅠㅠ)
기대수익률과 물가상승률을 잘 고려해보고 반드시 전문가와 상담 후 결정 (꼭 하고 싶다면 사거리의 1층 코너 상가정도가 좋음)

투자를 생각할때 미리 알면 좋은것들

1. 수익률은 연수익률로 계산 = 1년간의 현금흐름 / 총 투자금 x 100
2. 비정상적으로 높은 수익률광고 노노 , 공동투자 절대 노노 (매도시기 때문에 구십구퍼 문제 생김), 투자는 작은 액수로 시작한다.
3. 경매학원의 투자 증서는 차용증보다도 효력이 없다. 투자를 남의 손에 맡기면 안된다.
4. 책 마다 은행 대출을 바라보는 저자들의 시각이 조금씩 다른데, 이 책의 경우 실투자금 3천 이하(16년 발행 책)소형 부동산위주로 시작하라고 하는 만큼, 가능한 부동산 대출을 받지않고 늘려가라고 말하고 있다.(대출이 많아지면 금리인상, 불경기에 무너지기 쉬우므로)
대출이 꼭 필요하다면 반드시 1채에 대해서만 받고 가능한 한 빨리 갚기를 권유함.
5. 말안해도 누구나 잘 아는 호재
-대기업의 공단이 들어선다는 뉴스
-지역에 병원을 크게 증축한다는 뉴스

종합: 흐름을 꿰뚫어보는 시각+호재의 냄새를 맡을 수 있는 후각을 위해 임장을 열심히 다녀랑.

계속 책만 봐서는 알수없다. 경험이 넘 중요하다는 말

 

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저자의 투자 원칙과 투자 경험

“그 부동산의 가격이 아직 실제 가치에 도달하지 않았을때 (저평가) 매입하는것”
호재성 변화나 인구 유입, 주변 산업시서르 교통, 학군 등을 유심히 살피기.

 

세금이 비싼 오피스텔

아파트는 주택법(전용률 70~80%), 오피는 상가같은 건축법(50~60%) 적용
오피는 취득세와 농어촌특별세 지방세 등을 포함해 매매가의 4.6%, 아파트는 전용 85이하일경우 1.1%를 세금으로 냄.
이제 저자는 아파트보다 오피나 도시형 생활주택에 투자하는것을 반대하는 입장임.
활용도가 떨어지기 때문이고 대부분 1인가구만 사용할 수 있기 때문임. (거실 분리나 방 2개이상부터 활용도가 높아짐)
소형아파트는 전세 물건이 항상 귀함. (=지속적으로 상승함)
그럼에도 불구하고 단점을 커버할 강점이 있다면 확신을 가지는것도 좋음.(실제로 오피투자를 많이 했음)

경락잔금 대출을 위한 무피투자 (+경매시 유의사항)

1. 경매는 일반 매매와 다르게 낙찰대 10~20%의 가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내 잔금을 치름. 이때 낙찰받을 물건을 담보로 대출을 받을 수 있음.(유치권 물건은 제외)
물론 경락잔금 대출을 이용하게 되어 셀프로 등기할때보다 법무 비용이 비쌈

2. 명도가 쉬운 물건 (명도란 낙찰받은 부동산에 살고 있는 거주자를 내보내는것. 기존 소유주가 살던 주택이 아닌, 임차인이 있는 경우 명도가 어렵다.)

3. 완공 직전 부도가 난 오피 경매로 싸게 낙찰한 경험. (내부 집기 마련 하는 비용 발생)
유치권을 주장하는 점유자가 등장하며 3심까지 소송을 진행했던 경험....
유치권이 있는 물건의 경우 경락잔금 대출이 나오지 않는다. 또한 유치권 해결도 정말 쉬운 일이 아니기에 이에 얽혀있다면 절대 투자하지 않겠다고 밝혔음.
(임대사업자를 등록했지만 취득세 면제에 대해서는 그 지역의 조례를 우선하여 확인하여함.!)

대학가

대학가에 위치한 부동산의 경우 가장 큰 강점은 생각보다 경기를 많이 타지 않는다는 것.
단점을 능가할 강점이 있으면 투자해도 괜찮음 (16년도 책이니, 코로나 시기인 지금은 대학가도 많은 손해를 입었을터, 백전백승의 영원한 장점을 찾기는 불가능하니 지속적으로 모니터링을 해야하는 것을 느낌)

오피스텔 경매 경험 (수도권)

1. 재개발 가능성과 풍부한 임대수요, 쉬운 명도 (임차인이 전액 배당받는 경우라 명도에도 큰 어려움 없음)
가디역까지 지하철로 5정거장.
> 재개발 예정이었으나 결국 출간 당시까지 재개발은 안됐음. 오피는 도시형 생활주택의 난립으로 희소가치가 많이 떨어짐. 방이 1개라는 한계성도 있음.

2. 불경기의 급매를 이용해 (인천시 오피 매매, 당시 불경기라(08년) 투자금액이 적게 들어감. (그 시절이라 실투금 900으로 4900의 전용면적 9평이 가능했지 당시 900이면 지금 3~4천 정도 생각하면 되지 않을까)
대출 이자에 비해 월세가 훨씬 많기 때문에 대출을 받아 세입자를 구함(소형 아파트나 오피는 이런 부분에서 유리)

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마무리

지하철이 넘 중요. (같은 신도시, 평수라도 동탄 동백에비해 광교가 더 비싼 이유)
GTX,KTX가 함께 생길때 이를 선반영 한 가격인지도 파악, 지하철은 매우 유심히 보아야함.

700~800세대가 일반적인 세대수며 이를 넘어가면 대단지라고 봄. (이보다 더 작으면 소단지)
대단지가 머 관리비도 부담이 적고 편의시설이 많아 투자가치가 당욘 크징.

가격상승이 확실한 투자처, 수요가 끊기지 않는다면 오피스텔이라도 훌륭할 수 있음.

1단계 서울, 경기지역중 전세가율이 높은 아파트 찾기.
(네이버 부동산, 조인스랜드, 부동산뱅크, KB 등)
2단계 사전조사 ㄱㄱ
3단계 중개소 전화 후 임장
4단계 확신이 서면 주저말고 고~~~

+미리 마통 뚫어놔라~~
전업투자자하지말고 웬만하면 직장다니면서 1~2년 모은 돈으로 꾸준히 사들여라~ (요즘 시기엔 어려운 말일지도)


++마지막으로 책 많이 읽으세용~~!!! ㅎ3ㅎ

뜨으끔

 

고가의 명품 가방이나 차는 또 만들 수 있지만, 핵심 입지의 부동산은 그 위치보다 더 좋은 곳에 비슷한 물건을 지을 수 없다. 이것이 부동산만의 특징이다.

이 책을 통해 경매를 통해 주택을 구입하는 방법과 오피스텔, 상가 등에 대해서도 간단하게나마 접할 수 있었다.
책에는 경매에 대한 기초 정보가 없는데 관련 용어가 계속나와 찾아보면서 읽었다.(경락, 명도, 유치권 같은거)
도움이 꽤 되었다.

사실 아파트에 비해 오피나 빌라는 무조건 안좋다는(?) 인식이 있었고, 경매는 전혀 생각도 못했었는데 이처럼 새로운 시각을 통해 식견을 좀 넓힐 수 있었던 좋은 책이었다.
더 궁금한 부분은 관련 책을 또 읽어보면 되고, 읽다보면 더 익숙해지겠지?

월 1회 임장탐방 실천하기 ㅎ3ㅎ~~~ (9월얼마안남음)