우면동 아파트 임장

너나위를 읽고 마음먹은 작은 목표하나, '이번 달이 지나가기 전에 주변 지역 임장을 다녀오자'.
생각만 하다간 절대 움직이지 않을 나를 알기에 먼저 날짜를 정해서 미리미리 손품을 팔아보고 토요일에 다녀오기로 함. 부동산 카페에서 다른사람들의 임장보고서도 틈틈이 참고하면서 부족하지만 뭘 준비해가면 좋을지 알아봤다.

원래는 부동산까지 들어가볼 생각은 없었으나, 당일 마음을 바꿔 두 군데 정도 방문도 했다.

지리

경기도쪽과 맞다는 서초구 최하단에 위치해있다.
동쪽으로는 강남구 개포동, 서쪽으로는 경기도 과천시, 남쪽으로는 내곡동과 경기도 성남시, 북쪽으로는 서초동과 강남구 도곡동에 접해 있다. > 강남까지 2~30분

크게 양재1동 양재2동으로 분류되어있으며, 양재역과 인접해있는 지역에는 강남대로와, 논현로 사이의 블록에는 원룸촌과 부촌인 빌라들이 혼재함. 3호선, 신분당선, 4호선 선바위도 접근 가능하다.

양재동에서 버스로 15~20분을 들어가면 나오는 우면동 지역은 기존 개발이 덜 된 편이었으나, 이명박 정권때 비닐하우스, 화훼단지 등의 그린벨트가 해제되며 토지보상 후 대규모 임대아파트 단지로 개발됨. (내 친구들도 이때 보상받고 많이 이사감)
우면동의 아파트 단지는 크게 둘로 나누어져 있는데, 우면 EBS 방송센터 위쪽의 우면1지구 (편의상 구 아파트 단지라고 하겠음), 그리고 16년 이후로 개발된 신규 국민주택임대지구임.
우면산을 끼고 있는 동네라 환경이 좋음. 인근의 양재천과 대형 창고형 마트(코스트코 이마트 하나로) 3개나 있음. 강남뿐 아니라 경기 남부로 빠질 수 있는 교통권들도 다양. (안양까지 대중교통 3~40분)

양재-우면 주변 회사

기아자동차, 현대자동차, 코트라, SPC, LG, 삼성R&D, KT, 호반건설 등등 매우 많음.

학군

초등학교 - 우암초, 우솔초
중학교 - 영동중학교 (강남대로 뱅뱅사거리에서 이전)
고등학교 - 양재고, 은광여고, 언남고

호재

최근 이슈 중 기억에 남는건 아무래도 양재도시첨단 물류단지 건설임.
현재 하림,현대자동차, 감사원 사이에서 줄다리기 중.
싱가폴 마리나 샌즈베이를 닮은 외관으로 주민들의 환호를 받음 (출처 양재우면맘카페ㅋㅋㅋ)
근데 실제로 마리나 건축가의 회사에서 설계한건 찐 충격..

우면 코오롱 아파트 정류장에서 쭉쭉 내려오는 순으로 돌아보고, 계속 걸어서 신규 국민주택 임대지구 단지 쪽으로 이동 할 예정.

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임장가기전 사전조사

1. 코오롱 아파트

LH 우면 주공 아파트를 제외하면 우면동의 유일한 판상형 복도식 아파트이다.
연식이 곳곳에서 느껴진다. 외벽갈라짐, 거미줄, 먼지 등 (이 부근 아파트들은 전부 지어진지 26~27년 되었다) 조경시설이 잘 관리되고 있었고  지상/지하 주차장 공간이 매우 넉넉해서 더 널널한 느낌이 들었음. 공동현관보안이 없고, 복도식이라 외부인의 출입이 매우 쉬워보임. 주민을 위한 시설은 노인정이 있음. 한라와 함께 재건축 연한까지 3년이 남아 재건축썰이 나돔. (고도제한 있음)


2. 한라 아파트

코오롱 아파트 바로 옆에 있으며 둘이 비슷한 이미지로 묶임.
코오롱에 비해 단지가 답답하다. (건폐율이 28%정도면 이런느낌이군..)
엘레베이터가 없고, 엘베나 복도 등 공용 면적을 줄여서 전용면적이 코오롱보다 넓다. (6층분들 강제 운동 되실 듯)
코오롱과 마찬가지로 공동현관보안이 없으며, 외부인의 출입 또한 자유로움. 건물 내 CCTV가 없는것 같았는데...? (못본걸수도)
후문으로 나가면 바로 우암초등학교가 나온다.

3. 우면 파라곤 아파트 (구 동고아파트)

경사가 낮은 언덕에 위치. 빵 사느라 아파트 입구에 20분정도 서있었는데 차 빼달라는 고성과 경적소리를 10번 넘게 들음. 지하주차공간이 협소한 편이고, 지상에 빽뺵하게 차들이 주차되어있음. 부동산에 단지가 건폐율에 비해 답답해보이는 이유를 묻자 ㅁ자형 아파트라 그런것 같다고함. (이래서 직접 가봐야한다고 하는건가) 앞서 두 아파트보다 넓은 평수 아파트. 길 건너면 바로 우암초등학교가 있다. 깔끔하다.


4, 대림아파트

우면동 제일 위쪽에 위치한 아파트. 40평대 이상의 넓은 평수 단지로, 중장년~고령인구의 비율이 높음.
깔끔하고 조용한 분위기. 경사가 있는 듯 없다. 우면동 중심 상권까지 거리가 조금 있다. 

대림아파트까지 다 보고 다시 열심히 걸어 신규 국민임대주택 단지로 입성!

5. 서초 네이처힐

네이처힐은 이 중에서도 제일 중심이 되는 대단지 아파트로, 상권도 이쪽이 제일 잘 발달되어 있음.
영동중학교와 삼성R&D를 마주하고 있는 3,4단지가 특히 인기 높다고 함.
장기전세와 국민임대(39,49m2) 그리고 일반분양이(59,84,114m2) 혼합된 형태.
신규단지라 그런가 여기부터는 조경이 다들 매우 예쁘다. (신도시 느낌 낭낭). 우면산 터널 지나기 전에는 지하차도있고 도로도 12차선이지만, 네이처힐부터 도로가 좁아져 이 부근에서-양재까지 교통체증이 있었음.

6.LH서초 보금자리
3단지는 영구임대, 4단지 공공임대, 5단지 일반임대가 혼합 된 형태로 주변시세도 네이처힐과 연동되어 같이 움직인다고 한다.
네이처힐과 비슷한 느낌에 안으로 들어가지 않았음.
지상권이 있어 재건축도 염두할 수 있어서 그런지 인기가 좋다고한다. (맘카페 참고)

7. 서초힐스
이때부터 발가락이 아파오기 시작해 패스... 우솔초 초품아고.. 다 비슷한 느낌이다. 나는 내가 궁금한 곳이 있었기에 빠르게 호반 써밋쪽으로 이동함.


8. 호반써밋 (구 참누리 에코리치)

신규 아파트 단지에서 유일한 45평형 이상 아파트. 우면동에선 대림아파트와 호반써밋 이 두 개가 큰 평수였다.
매우 낮은 건폐율, 양재천 공원 조성, 내부 쾌적했음. 선바위역 도보 이용 가능함.
아는 사람 예전에 여기 살때 집 이름이 참 순박하다고 웃었었는데ㅋㅋㅋ결국 건설사 이름따서 아파트 이름 개명ㅋ
기분탓일까 더 있어(?)보임ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 역시 사람사는건 다 똑같다며....
커뮤니티 시설도 GX, 헬스, 독서실, 카페 등 제일 알차게 꾸며져 있었고, 가족 단위 주민들이 평상과 파라솔에서 피크닉을 즐기는 모습 다수 발견함.

9. 오피스텔
이 날 부동산을 혼자 처음가봤다. 들어가기전에 좀 떨렸다...ㅎㅎ
그래도 물어보고 싶은 것이 있어 방문!
우면 파라곤쪽이랑 신규단지 쪽에 한 번씩 갔다. 초보의 심리적 거리감을 조금이나마 줄여보기 위해 여자 중개인이 계시는 곳으로 들어감.

서초힐스와 호반써밋 사이에는 서초미라쉘, 디벨리움, 에비뉴클래식, 리슈빌, 리슈빌S글로벌 등 오피스텔이 다수 있다. 이 중 나는 리슈빌S가 궁금해 이 근방 부동산을 방문함.
리슈빌은 도시형 생활주택으로 외관는 오피스텔인데 아파트로 분류가 되어있어 취득세가 일반 오피스텔 4.6%에 비해 1.1%로 매우 낮다. 같은 평형 오피스텔보다 더 넓지만 풀옵션이고, 오피의 장점이 있지만 꼬마 아파트 같은거임.
손품을 팔 때 호기심이 갔고, 중개인이 어떻게 얘기할지 듣고 싶어 찾아갔다.
계산기를 두드리며 내 예산으로 살 수 있는 오피스텔과 리슈빌S를 추천해주셨는데, 급매로 나온 오피가 많아서 그런가 자꾸 오피스텔 매매를 권유하심..ㅋㅋ 아무래도 리슈빌이 일반 오피보다 더 비싸다.

주변 회사덕에 수요층도 안정적이고, 서초구에 이만한 가격이 어딨겠냐는 말에 동의하지만 실구매 의사는 없기에 30분 정도 이것저것 궁금한것을 묻고 대화를 나누다 돌아옴!

중개인 분과 얘기를 해보며 부동산 방문에 대한 부담감이 사라지는 의미있는 시간이었음. (어려워보여도 교회 권사님, 동네 어머님 느낌 ㅎ3ㅎ)


나홀로 뇌피셜 결론

구 아파트 단지는 신규 단지로 인해 수요가 줄어 주변 입주 물량이 늘어나 전세가격이 하락하면서 전세가율이 낮아진듯. 신규 단지의 호재, 인프라, 회사 구역은 점차 더 발전되고 있다.
우면1구에 대한 전체적인 수요가 예전보다 줄었을것으로 예상.(재건축 얘기가 계속 나오고 있지만)

물론 십년 전 내가 살던 시절에 비해 당연히 엄청 뛰긴했다.
동네가 작아 대단지구로 더 발전 될 가능성이 있을까 생각함.

신규 단지는 영구임대, 국민임대를 제외하더라도, 지속적으로 호재가 발생하고 있는 구역이다. (곧 임대기간이 끝나 호재로 작용될 예정)
내겐 짱 비싸지만 서초구인걸 감안하면 평수대비 저렴한것도 사실.
강남 인접과 서초구의 인프라를 포기할 수 없는 사람들에게......(우면동도 강남 프리미엄을 붙일 수 있냐는 말에는 의견이 분분하긴 하다)
아... 요즘 임대도 빡세게 공부 했는데 여기 들어갔었으면 좋았겠다 싶다 ㅎㅎㅎㅎ


소감

첫 임장이고 이미 아는 동네로 공부를 시작하라는 너나위 슨생님의 말을 따라 주변 구역을 먼저 돌아보았다.
아는 구역이지만 모르는 구역처럼 객관적으로 손품을 먼저 팔았는데, 아무래도 예전에 살았던 동네라 주관적인 의견이 아예 배제될수는 없었다ㅋㅋㅋㅋ
초딩 꼬꼬마가 떡꼬치를 들고 쏘다니던 것과 마음만은 이미 예비투자자의 시선으로 돌아다니면서 보는건 매우 달랐다.

처음임장을 위한 사전조사와 직접 돌아다녀 보니 어떤 순서로 준비해야하는지 굉장히 도움이 많이 되었다.
주1회는 무리여도 한달에 몇번이라도 공부하며 돌아다녔으면.!